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Como llevamos unos 6 cambios normativos en los últimos años ya nadie tiene claro cual es límite para las fianzas y como se regulan los alquileres...bueno, nosotros sí lo tenemos claro, y vamos a intentar explicártelo.
De entrada te expongo la norma vigente hoy, dia 31/07/2019:
el período máximo de garantía podrá ser de tres meses.NOTA:
solo me referiré a contratos de alquiler de viviendas en los que el propietario es una persona física.
Las preguntas que surgen son:
¿Se puede pactar una garantía mayor que el límite de dos mensualidades?
En un contrato de duración de 5 años la respuesta es NO. No le des más vueltas. NO.
¿Porqué? Porque el artículo 36 de la LAU que regula las fianzas se encuentra en el Titulo IV “Disposiciones comunes” y si acudimos al artículo 4, apartado 1, que se refiere al régimen aplicable podemos leer lo siguiente: “Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Titulos I y IV de la misma” y es en el IV donde se encuentra esta cuestión, de modo que si se pactara una fianza mayor se aplicaría el art.6 que establece la nulidad de las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario sus normas.
¿Se puede solicitar un aval por parte del arrendador superior al importe de dos mensualidades?
En un contrato de duración de 5 años la respuesta es NO.
¿Porqué? Porque la exposición de motivos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que modificó la LAU, señala que “se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito
o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”. Por tanto, sí puede solicitarse un aval, pero no superior a 2 meses.
¿Si el contrato supera los cinco años de duración, se aplica igualmente a las garantías este límite de dos mensualidades?
¿Porqué? Porque tanto la exposición de motivos, tal como indicamos en el párrafo anterior, “…salvo que se trate de contratos de larga duración.” como el párrafo segundo del número 5º del artículo 36, señala expresamente que “en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”, por lo que interpretado a sensu contrario, si las partes pactaron una duración superior, no regirá este límite.
Lo señalado hasta ahora es aplicable a los nuevos contratos, los celebrados desde el 6 de marzo de 2019, pero no a todos los anteriores donde el apartado 5 indicaba que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía”, os facilitamos a continuación un breve cuadro por fechas de contratos para una mayor claridad (de más reciente a más antiguo).
| ARRENDAMIENTO VIVIENDA | LIMITES GARANTÍA ADICIONAL | IMPORTE FIANZA | REVISIÓN FIANZA |
| Contrato posterior al 6 de marzo de 2019 | 2 mensualidades
|
Una mensualidad | A los 5 años, arrendador persona física y a los 7 años, persona jurídica |
| Contrato entre el 24 de enero de 2019 y el 6 de marzo de 2019 | No existen límites | Una mensualidad | A los 3 años |
| Contrato entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019 | 2 mensualidades | Una mensualidad | A los 5 años, arrendador persona física y a los 7 años, persona jurídica |
| Contrato entre el 6 de junio de 2013 y el 19 de diciembre de 2018 | No existen límites | Una mensualidad | A los 3 años |
| Contrato entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013 | No existen límites | Una mensualidad | A los 5 años |
