CLAVES DE LA NUEVA LEY DE VIVIENDA

Todo lo que había que decir sobre la regulación de los alquileres ya lo dijimos hace casi 3 años en ESTA ENTRADA. Pero como esta nueva Ley introduce algunos conceptos nuevos y convierte en norma lo que fue diseñado como excepcional merece la pena analizar sus pros, si los hay, y sus contras, que los hay.

CONSIDERACIÓN PREVIA: esta es una ley electoralista y con un fuerte aroma anticonstitucional. Invade competencias autonómicas en el ansia intervencionista del actual Gobierno central, colisiona con la normativa civil y procesal y convierte en norma lo que era excepción. Desincentiva el alquiler, complica el escenario económico, acelera la inminente crisis del sector inmobiliario y fuerza al propietario a pechar con el derecho a tener una vivienda, obligándolo tanto a soportar la incompetencia del Gobierno como a asumir el fracaso económico del inquilino.

El derecho a la vivienda consagrado en el artículo 47 de nuestra Constitución no quiere decir que el ciudadano tenga derecho a exigir una vivienda a cargo del resto de sus conciudadanos, ni que el Estado deba proveer de vivienda a todos y cada uno de los españoles.

El derecho a la vivienda es un derecho estrictamente social, no personal. Se trata de un derecho que no confiere a sus titulares una acción ejercitable para la obtención directa de una vivienda digna y adecuada. Es por tanto un mandato a los poderes públicos y no un derecho subjetivo accionable.

Los poderes públicos están por tanto obligados a crear y mantener un mercado de viviendas dignas y adecuadas al que sus ciudadanos puedan acceder en igualdad de condiciones. Cuando algo es caro y la gente pobre siempre hay dos opciones:

1. LA FÁCIL o cuando no sabes qué hacer: intervenir el mercado, legislar los precios y subvencionar la pobreza
2. LA DIFÍCIL o cuando estás dispuesto a hacer lo que debes hacer: gobernar para incrementar la riqueza

Parece que nuestros gobiernos siempre optan por la primera. En este país nuestro no se vive con la ayuda del Gobierno, sino que se sobrevive a pesar del Gobierno.

Y dicho esto, vamos con las principales claves de esta nueva Ley:

CLAVE 1:  ¿QUÉ ES UN GRAN TENEDOR?

Pues no lo sabe nadie. Será lo que tu comunidad autónoma quiera. En una comunidad quizás sea quién tiene 10 viviendas y en otra quien tenga 5. Podemos concluir que gran tenedor será quien tenga entre 5 y 10 viviendas en un área tensionada, dependiendo el número de viviendas de la decisión de su comunidad autónoma. El rediseño de esta figura afecta tanto a personas físicas como jurídicas.

CLAVE 2: DESAHUCIOS

Este apartado tiene su parte bienintencionada, pero es completamente ajeno a la realidad. Por ejemplo: fomentará el arbitraje entre inquilino y propietario para renegociar un acuerdo, lo cual puede ser positivo porque desatasca juzgados, evita litigios y posibilita acuerdos...pero por otro lado la ausencia de acuerdo implica la concesión del tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. Es decir, que si no hay un nuevo acuerdo te esperas. ¿Cuánto? El tiempo necesario. ¿Pero más o menos se sabe cuánto tiempo habrá que esperar? Claro que sí: el necesario. Si alquilar es arriesgado la consecuencia es evidente: reducción de la oferta. Menos oferta con misma demanda significa incremento de precios. Y eso es lo que pasará.

Otro ejemplo: se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, lo que suena bien en caso de vulnerabilidad, pero lo que sucederá es que se aplazarán los procesos judiciales más de dos años al generar numerosos puntos muertos procesales. La persona irá a la calle igualmente, pero después de que el proceso empobrezca al propietario. Donde antes tenias a una persona sin dinero, ahora tendrás a una sin dinero y a otra empobrecida. ¿Cómo reaccionarías tú después de 3 años de calvario y gastos para recuperar tu piso? Yo probablemente sacaría la vivienda del mercado de alquiler. O la vendo o la dejo vacía esperando tiempos mejores, es decir, se reduce la oferta. De nuevo: menos oferta con misma demanda significa incremento de precios. Y eso es lo que pasará.

Otro ejemplo: se prohíben desahucios sin fecha y hora determinada, lo que parece lógico y sensato...pero en realidad solo servirá para organizar la resistencia a la acción judicial, incrementando la conflictividad, poniendo en un brete a las fuerzas de seguridad, obligando a asumir riesgos a secretarios judiciales y fomentando la contratación de alternativas de desalojo al margen del escenario judicial. Es decir, que esta ley va a generar mucho, pero que mucho, mucho trabajo para empresas como Desokupa y similares. Si ya se han hecho de oro gracias a la inepcia del Gobierno, imagínate el dineral que van a ganar si la gente deja de creer completamente en la justicia por inoperante, ineficiente e ineficaz.

CLAVE 3: HONORARIOS Y COSTES

Dicen que dicen que gracias a esta Ley los propietarios serán los que paguen los costes de la agencia inmobiliaria, dado que son ellos los que contratan sus servicios. No ahondaré en esta cuestión porque es como tirarse de un avión para salvar un mosquito: absurdo e innecesario. Simplemente permítanme que me ría.

CLAVE 4:  BONIFICACIONES FISCALES...Y RECARGOS.

Una de cal y una de arena. Al menos la bonificación fiscal va en la buena dirección al ser un incentivo correcto.

La norma recoge un sistema de bonificación fiscal en el IRPF para los propietarios de viviendas en alquiler en zonas tensionadas. Bonifican un 50%, pudiendo llegar al 90%, si se reduce la renta mensual al menos un 5% respecto al contrato anterior.

Por otro lado se estipulan incrementos en el IBI en aquellas viviendas que estén vacías durante más de dos años. La penalización será de al menos el 50%, llegando a un máximo del 150% en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular.

CLAVE 5: ZONAS TENSIONADAS

Los requisitos se rebajan. En un principio tenían que cumplirse dos criterios de manera simultánea. Por un lado, la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos debía superar el 30% de los ingresos medios de la zona. Por otro, el precio de la vivienda, ya sea de compra o alquiler, debía haber experimentado en los últimos cinco años un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos cinco puntos porcentuales superior al del IPC autonómico. Con el nuevo texto la declaración se podrá hacer efectiva cuando se cumpla tan solo una de las dos condiciones que la ley establece.

BONUS TRACK: RENTA LIMITADA Y EL FIN DEL IPC

El tope al alquiler determinará el precio máximo al que los caseros podrán actualizar la renta de sus inquilinos y se trata de uno de los puntos más importantes de la ley. Actualmente el techo está fijado en el 2% para todas las viviendas en alquiler, pero se trata de una medida temporal para mitigar los efectos de la inflación que estará en vigor hasta finales de este año. El año que viene se subirá al 3% y a partir de 2025 entrará en vigor un nuevo índice, que solo afectará a las zonas calientes y que no se sabe cual será. La normativa regulará tanto los contratos de inmuebles que ya estén en el mercado como los nuevos, es decir, viviendas que entren por primera vez al mercado. Estos topes se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad. Los de los pequeños propietarios se regularán mediante la indexación a la renta anterior en vigor, mientras que en los grandes se hará mediante la aplicación del índice de contención de precios. En el caso de una vivienda que entra por primera vez al mercado del alquiler y que pertenece a un pequeño casero, la referencia será el índice de precios.

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