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Para conseguir un cambio, en el ámbito que sea, se debe desincentivar la conducta que quieres corregir e incentivar la conducta deseada.
Los mercados no son una excepción, los cambios los producen los incentivos. Si no existen incentivos no se cambia la conducta de las personas que operan en esos mercados, Pero cuidado, porque si el incentivo no está bien valorado y se hace con parámetros ideológicos o con una lógica infantil se producirá un efecto contrario al deseado.
¿QUÉ ES EL EFECTO COBRA?Es un caso paradigmático de los efectos que produce un incentivo incorrecto.
En India, cuando estaba bajo dominio británico, se produjo en un momento dado una alarmante población de cobras. El gobierno, alarmado por la cantidad de incidentes causados por estos animales, decidió pagar una recompensa por cada reptil muerto. En teoría esto debería provocar que la gente cazara cobras para obtener una recompensa, reduciendo así la población de serpientes venenosas.
¿Qué sucedió?
Sin embargo lo que sucedió es que muchas personas vieron una oportunidad de negocio y se dedicaron a criar cobras en cautividad únicamente para matarlas y poder cobrar así un mayor número de recompensas. Cuando el gobierno se percató de ello anuló la recompensa, lo que causó que todas las cobras criadas en cautividad fueran liberadas porque ya no se podía extraer rentabilidad alguna de ellas. Como consecuencia se incrementó notablemente la población de cobras, que era justamente el efecto contrario al deseado.
De igual manera, si los incentivos en el mercado de viviendas en alquiler no son los correctos no se conseguirá jamás el efecto deseado, que es la reducción de los precios. Es más, se conseguirá justamente el efecto contrario, encareciendo así el arrendamiento de viviendas. Y si en lugar de incentivos se implantan coerciones o castigos, como pueden ser tributaciones más duras, límites máximos a las rentas, plazos más amplios obligatorios o tan solo con insinuar la posibilidad de expropiación de viviendas que no se saquen al mercado, la reacción de los operadores será radicalmente contraria a la esperada.
Ante la inseguridad y la inestabilidad las personas siempre buscarán obtener el acuerdo más ventajoso posible cuanto antes, para blindarse del vaivén normativo y de la inseguridad jurídica.
Si se aprueba un limite máximo de renta mensual los propietarios reaccionarán buscando contratar siempre a ese máximo porque ya no estarán operando en un mercado libre en el que las partes hacen un trato, si no en un mercado intervenido en el que la administración te fija el alquiler que puedes cobrar y las persona siempre tienden a obtener el máximo posible. Ayer podías contratar como quisieras, hoy te limitan el alquiler a X euros. ¿Cómo saber que lo que hoy es X mañana no será la mitad? ¿Cómo puedes estar seguro de algo cuando se regula un mercado con principios ideológicos en lugar de en base a principios económicos racionales? La reacción lógica ante esa inseguridad es garantizarse cobrar el máximo posible, y ni un céntimo menos.
Si la gente necesita alquilar y el propietario alquila con miedo o sin una perspectiva futura clara, sin duda reaccionará o bien reteniendo la vivienda y no sacándola al mercado (lo que reduce el parque de viviendas disponible y por tanto encarece su precio), o bien encareciendo el precio para intentar obtener la máxima rentabilidad en un momento de precios altos que no sabe cuanto durará ni porqué motivo cambiará. Por el contrario, si el propietario se encuentra en un mercado estable y seguro los precios tenderán a relajarse porque las personas llegarán a acuerdos dentro de un entorno regulado pero libre, pudiendo tener en cuenta factores que van más allá de la más estricta racionalidad económica.
La oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.
Y limitar el precio del alquiler a zonas tensionadas crea una dualidad en el mercado, porque concentra las medidas de control sobre determinados colectivos o zonas de una ciudad, con la problemática de crear guetos, e incrementa el precio del alquiler en los segmentos no regulados del mercado.
La receta de la estabilidad política no la conoce nadie, pero la receta de la prosperidad es sencilla:
libertad individual + control estricto del gasto público + incentivos fiscales adecuados + marco regulatorio simple y estable
Esta es la fórmula de la felicidad económica. Y funciona.
