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¿Es obligatorio aceptar la prórroga aunque la ley esté pendiente de convalidación en el Congreso?
El Real Decreto ley (RDL) 8/2026, en vigor desde el pasado 22 de Marzo, establece una prórroga extraordinaria de dos años para contratos que venzan hasta el 31 de diciembre de 2027. Tan solo una semana después de la entrada en vigor del decreto que establece la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler que caduquen hasta el 31 de diciembre de 2027, Consumo remitió una carta a 13 inmobiliarias y fondos de inversión, que conjuntamente son propietarios de más de 100.000 viviendas, para informarles de que deben prorrogar obligatoriamente los contratos de sus inquilinos. El texto de la carta recuerda que el inquilino tiene derecho a renovar su contrato por plazos anuales, y hasta un máximo de dos años adicionales.
Sin embargo, este decreto está pendiente de convalidación en el Congreso, y en este momento el Gobierno no tiene apoyos suficientes. Este tipo de decretos deben ser ratificados en el plazo máximo de un mes desde su publicación en el BOE, es decir, como máximo el próximo 22 de Abril. ¿Qué sucede si finalmente no se convalida? ¿Qué pasa si el contrato con mi inquilino vence después de la fecha de convalidación y la normativa resulta rechazada? ¿Y si el contrato vencía entre el 22 de Marzo y el 22 de Abril?
La situación generada por el Gobierno es ciertamente problemática y añade más incertidumbre a un mercado fuertemente intervenido y con una elevada inseguridad jurídica.
¿Cómo actuar?
A nuestro entender la situación es la siguiente:
- si el contrato vence entre el 22 de Marzo y el 22 de Abril: en este periodo la norma está plenamente vigente y en consecuencia la prórroga es obligatoria. Por tanto, si tu inquilino te la solicita no cabe oposición, incluso aunque ya le hubieras notificado la no renovación del contrato.
- si el contrato vence después del 22 de Abril y el real Decreto Ley NO se convalida: el conflicto está servido. Si tu inquilino solicita prórroga amparándose en este decreto, y tú no quieres que el contrato de prorrogue, entendemos que debes responderle de manera expresa rechazando la prórroga hasta que se sepa si será convalidada. Si finalmente no se convalida entendemos que el inquilino no puede acogerse a esta Ley, si bien lo más probable es que se produzca una alta litigiosidad.
El gobierno de un país al otro lado del Atlántico estima oportuno entrar en guerra con otro país al otro lado del estrecho de Ormuz, y como consecuencia tu gobierno decide que el contrato de alquiler de la vivienda que pensabas vender para poder cumplir con tus propósitos debe prorrogarse obligatoriamente dos años más. ¿Tiene lógica? Si alguien la ve, por favor, que nos la explique.
Una vez más, el mercado de alquiler suma nuevas incertidumbres e inseguridades. Es previsible que si el Real Decreto no se convalida se produzcan serios perjuicios a aquellos propietarios que no puedan recuperar sus viviendas porque sus inquilinos entiendan que pueden acogerse a lo que dispuso una Ley que estuvo fugazmente en vigor, incluso aunque no lo esté realmente en la fecha en que su contrato finaliza. Si hay perjuicios, hay litigios. Si hay litigios, hay pérdidas. Si hay pérdidas, se reduce la oferta. Si se reduce la oferta, los precios suben.
La incertidumbre no le sientan bien a ningún mercado, y el del alquiler tiene de todo menos lo único que realmente necesita: seguridad.
