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El suelo privado de pública concurrencia es una clasificación utilizada en urbanismo y arquitectura para describir áreas de un edificio o propiedad que, aunque son de propiedad privada, están abiertas al público general. Estas áreas suelen incluir pasillos de acceso, plazas públicas dentro de un complejo residencial o comercial, o espacios similares que son de uso común pero mantenidos por propietarios privados.
En algunos casos, puede existir una contraprestación económica asociada al uso de un suelo privado de pública concurrencia por parte de un establecimiento. Esta contraprestación puede variar dependiendo de varios factores, como la ubicación, el tipo de establecimiento, la duración del uso y los acuerdos específicos entre las partes involucradas.
En el caso de un bar o de una cafetería que pretenda la instalación de mesas y sillas en un espacio privado de uso público, el titular de la actividad deberá obtener dos autorizaciones:
- permiso de la comunidad
- licencia municipal
Las licencias municipales para el uso de espacios o para obras se conceden siempre salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros, y en consecuencia en nada afectan a los derechos y obligaciones derivados de la pertenencia a una comunidad de propietarios. El otorgamiento de una licencia municipal tiene efectos solamente en el ámbito administrativo, pero no sirve para legitimar las actuaciones realizadas en contra de las previsiones de la normativa que regula la Propiedad horizontal. En consecuencia con lo anterior, a efectos de las obligaciones de los propietarios respecto de las comunidades en las que se integra su propiedad, en caso de que se lleven a cabo actuaciones en espacios privados de pública concurrencia resulta intranscendente que el propietario cuente con autorización o licencia del Ayuntamiento para la realización de estas actuaciones, puesto que resulta esencial la autorización del propietario del suelo, es decir, de la Comunidad de Propietarios.
La fijación de la mayoría necesaria para autorizar dicho uso no es una cuestión pacífica puesto que no viene claramente especificada en la Ley, dado que la enorme casuística en propiedad horizontal imposibilita incluir un listado cerrado y exhaustivo de todos los posibles casos que pueden darse. En mi opinión, en Cataluña se le debe aplicar a esta cuestión el mismo criterio que fija el Código Civil Catalán para los actos de disposición de los elementos privados de beneficio común en su artículo 553-26.2.d, o, supletoriamente, el que establece en el artículo 17.3 la Ley de Propiedad Horizontal, de ámbito estatal, al arrendamiento de elementos comunes que no tienen asignado un uso específico en el inmueble, requiriéndose por tanto una mayoría cualificada de 4/5 (80%). En ese mismo sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1ª, en su Sentencia de 4 Abr. 2019, Rec. 637/2017:
...en el caso presente, la cesión del uso de unos elementos comunes como son los espacios que constituyen las calles peatonales y la plaza de uso público de la comunidad para la instalación en ellos de terrazas o marquesinas de los bares que radican en los locales comerciales de la misma, sea una cesión gratuita (comodato) o un arrendamiento, no se puede adoptar por el sistema de mayoría simple del apartado 7 del art 17 de la LPH , sino que o bien se aplica pese a ser gratuita esta cesión, el mismo sistema que al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (art 17.3) es decir, voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación) pues si se exige tal mayoría cualificada para arrendar con mucho mayor motivo se ha de exigir para prestar gratuitamente, o bien se considera una modificación de los estatutos o del título constitutivo (art 17.6), es decir, unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación).
El Ayuntamiento, por su parte, podrá establecer requisitos para la concesión de licencia, pudiendo ser estos requisitos más restrictivos pero no más laxos.
Al margen de la Ley, o mejor dicho, paralela y complementariamente, es siempre conveniente recordar que las comunidades de propietarios deben priorizar la convivencia y el beneficio de todos los comuneros, incluyendo a los propietarios de locales comerciales, que tambien son parte integrante de la Comunidad.
